最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>中規定,買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

最高院人民法院司法政策精神,對于這一類“一房數賣”案件的處理,在相對人均為善意的情況下,要按照物權優先于債權的原則、物權成立時間先后以及合同履行情況等,確定權利優先保護的順位。尤其要注意正確認識占有的權利推定效力,妥善處理占有、登記之間的沖突,依法保護合法占有人的權益。

審理這類糾紛案件時,如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的,一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合同占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后順序確定權利保護順位,但惡意辦理登記的買受人,其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間,應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

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